CCIFA EN FOCO
De balnearios a ciudades
Los operadores del sector confirman el crecimiento sostenido, el cambio en el perfil de la demanda y una nueva lógica que va modificando el mapa demográfico del este de Canelones.
El mercado inmobiliario de la Costa de Oro, tal como sucedió en décadas anteriores con Ciudad de la Costa, atraviesa una etapa de crecimiento sostenido, impulsado por un cambio profundo en la forma de habitar el territorio. Lo que durante muchísimos años fue concebido como destino de veraneo, con las tradicionales casas de balneario, hoy se afirma como ciudades de residencia permanente y con una demanda que no solo se acelera día a día, sino que se vuelve cada vez más exigente.
Ese proceso no responde a un único factor. La consolidación de los servicios, la cercanía con Montevideo, la búsqueda de mayor calidad de vida, el contacto con la naturaleza y, a partir de la pandemia de Covid19, la incidencia del teletrabajo, han configurado un escenario en el que vivir todo el año en la costa dejó de ser una excepción para convertirse en una nueva tendencia. A partir de ahí, el mercado comenzó a reorganizarse, tanto en la oferta como en las expectativas y necesidades de quienes buscan radicarse en la zona.
El resultado es un escenario dinámico, con operaciones sostenidas y nuevos actores, pero también con tensiones que empiezan a hacerse visibles. La falta de oferta en algunos segmentos, la dificultad para acceder a determinados tipos de propiedades y la necesidad de acompasar el crecimiento con infraestructura adecuada forman parte de una misma realidad. El este de Canelones se expande, pero no sin desafíos.
En Revista Centro venimos acompañando con sumo interés esta nueva realidad. Hemos tenido la oportunidad de dialogar con operadores del sector en algunas ocasiones para otros trabajos realizados. También lo hicimos en charlas informales y hemos dejado en nuestras páginas algunos contenidos puntuales al respecto. Pero para esta edición de abril, nos planteamos poner el tema encima de la mesa. Dialogar con las empresas inmobiliarias, socias del Centro Comercial, Industrial y de Fomento de Atlántida, para conocer con mayor exactitud qué es lo que viene sucediendo, cómo observan esta nueva realidad, cuáles son los desafíos y las expectativas de cara a los anuncios de nueva infraestructura, como el saneamiento, el hospital de Atlántida y otros proyectos. Les presentamos un nuevo CCIFA EN FOCO.
El nivel de la oferta y una mirada a largo plazo
Desde Atlántida, Verónica Mora, directora de Inmobiliaria Maná, describe un mercado activo, con una demanda firme en la zona que abarca Atlántida, Las Toscas y Parque del Plata. Sin embargo, advierte un aspecto que se repite desde hace años: la escasez de oferta. Las propiedades circulan, pero no en el volumen que el mercado requeriría. Esa tensión se expresa con claridad en la práctica cotidiana, donde “la demanda es pujante”, pero las oportunidades disponibles no siempre alcanzan. El cambio en el perfil del comprador es evidente, afirma. Las casas pensadas para el verano dieron paso a una búsqueda mucho más completa, con mayor cantidad de dormitorios, mejores condiciones de confort y espacios adecuados para el uso durante todo el año. Respecto a las obras de infraestructura anunciadas para la zona, Mora mantiene una postura de cautela: considera que el desarrollo real de la ciudad llevará “por lo menos 10 años” y que, si bien habrá un crecimiento paulatino, el impacto de las mejoras actuales no tendrá un efecto inmediato ni será el impulso definitivo que muchos esperan en el corto plazo.
Un cambio potenciado tras la pandemia
Marcelo Moreno, director de Inmobiliaria Moreno de Parque del Plata, ubica ese proceso en una perspectiva más amplia. A su entender, se trata de un cambio estructural que se consolida a partir de la pandemia, cuando muchas familias comenzaron a priorizar el espacio, la seguridad y el entorno natural. La posibilidad de trabajar de forma remota terminó de empujar una decisión que ya venía gestándose, y que hoy se traduce en un crecimiento sostenido tanto en alquileres permanentes como en operaciones de compra. Ese movimiento no solo impacta en la dinámica inmobiliaria –dice – sino también en el territorio. Canelones lidera el crecimiento demográfico a partir de una migración interna que tiene como principal origen Montevideo. La expansión, sin embargo, plantea desafíos. Moreno señala que la inversión pública aparece acompañando ese crecimiento, pero por detrás de la demanda real, lo que obliga a pensar en una planificación más anticipada para evitar desequilibrios en infraestructura y servicios.
El impacto dinamizador del crédito bancario
En La Floresta, desde Scópice Negocios Inmobiliarios, la mirada de Raquel y toda la familia Scópice se detiene en el comportamiento concreto de las operaciones. El mercado es definido como “un momento bueno”, aunque condicionado por factores específicos. Uno de ellos es el acceso al crédito, que ha permitido dinamizar las transacciones, especialmente en inmuebles de valor medio. Ese elemento aparece como clave para sostener el nivel de actividad. Al mismo tiempo, observan una diferencia entre los valores publicados y las condiciones reales de cierre. Mientras los precios en la franja costera han mostrado incrementos, las negociaciones tienden a ajustarse para concretar las operaciones, en línea con los límites que imponen los préstamos bancarios. Esa combinación refleja un mercado activo, pero con márgenes acotados en la práctica.
La influencia del fenómeno Ciudad de la Costa
Desde una perspectiva más amplia, Daniel Santestevan, director de Santestevan Propiedades y presidente de la Cámara Inmobiliaria de Canelones, pone el foco en la escala del crecimiento. Señala que Ciudad de la Costa (la base de su negocio), se posiciona como la segunda ciudad del país en términos demográficos, y actúa como motor de un proceso que también alcanza en este momento a la Costa de Oro. La construcción, tanto residencial como comercial, muestra un ritmo sostenido, con un mercado que continúa escalando. En ese contexto, el perfil de la demanda se consolida en torno a la vivienda permanente. “Hoy prácticamente no se busca como segunda residencia”, afirma, en referencia a un cambio que atraviesa toda la región. Los valores, en tanto, han acompañado ese proceso y tienden a mantenerse en alza, en un escenario donde la demanda no muestra señales de retroceso. Esa evolución también redefine la relación con Montevideo. Las casas en la costa, que antes eran una alternativa más accesible, hoy presentan niveles de precios similares en determinadas condiciones, aunque mantienen ventajas en tipología, especialmente en lo que refiere a espacios, terrenos y calidad del entorno.
Un mercado con cifras al alza
Tatiana Estevez Yardino, directora de Inmobiliaria El Potrero, aporta una mirada centrada sobre el comportamiento técnico del mercado. En los últimos años, señala, la demanda ha crecido de forma significativa, con una preferencia clara por viviendas de dos o tres dormitorios, con patio, parrillero y espacio para vehículos. Ese dinamismo se traduce en cifras concretas: según los registros de la firma, los alquileres de casas han registrado aumentos del 26,6% en el último año, mientras que en el mercado de compraventa se observa una suba paulatina del precio por metro cuadrado, que alcanza el 4,5% en apartamentos y un 11% en las casas. Ese escenario confirma la existencia de un mercado en movimiento, pero con particularidades según el tipo de propiedad y la zona, destacando el interés persistente en barrios como El Pinar y Solymar para radicación permanente.
Las perspectivas hacia adelante aparecen, en líneas generales, como favorables. Las obras de infraestructura, la mejora en la conectividad y la continuidad de políticas que faciliten el acceso a la vivienda son señaladas como factores que pueden sostener el crecimiento. Sin embargo, no todas las miradas coinciden en los tiempos. Mientras algunos proyectan un impacto más inmediato, otros entienden que se trata de procesos graduales, que se desarrollarán a lo largo de varios años.
En conjunto, las cinco miradas coinciden en que el mercado inmobiliario de la región este de Canelones ya no responde a una lógica estacional. Se trata de un territorio en transformación, que crece a partir de nuevas formas de habitar y que consolida su lugar como alternativa real de residencia. Ese avance, sostenido y con múltiples impulsores, abre oportunidades, pero también exige respuestas en planificación y desarrollo, en un escenario que continuará evolucionando, sin lugar a dudas.
